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em 11/11/2016

A Panamby Empreendimentos e Participações - da família do ex-governador Orestes Quércia - e demais proprietários do Centro Empresarial de São Paulo (Cenesp) estão na reta final da conclusão de aportes de R$ 100 milhões no complexo imobiliário. A conclusão dos investimentos ocorre em momento em que a taxa de vacância chega a 28% do total de 150 mil metros quadrados de lajes corporativas, e o preço médio de locação pedido é de R$ 48 por metro quadrado.

Quando as melhorias começaram a ser realizadas, em setembro de 2014, o Cenesp - localizado na zona Sul da cidade de São Paulo - tinha apenas vacância técnica, e o valor pedido por metro quadrado ficava entre R$ 55 a R$ 60. Os investimentos destinaram-se, principalmente, ao retrofit (reforma) das fachadas das seis torres do complexo de alto padrão.

O preço de locação pedido no submercado Morumbi - Jardim São Luís (região em que o Cenesp está localizado) é de R$ 72,82 para prédios dos padrões A+/A, R$ 49,41 para edifícios B+/B e R$ 46,11 para prédios B, de acordo com a consultoria Engebanc.

O Cenesp, que possui também bloco central e shopping center de 15 mil metros quadrados, completa 40 anos em 2017 e é o maior centro de escritórios do país. São 50 lajes corporativas de 2.880 metros quadrados cada.

Nos últimos anos, diante do excesso de oferta de escritórios comerciais e da redução do tamanho das empresas ocupantes de áreas, proprietários precisaram reduzir preços de locação na disputa por inquilinos.

Segundo o presidente do grupo SolPanamby, Duilio Calciolari, a modernização é uma das iniciativas consideradas necessárias pelos proprietários do Cenesp para atrair novos inquilinos e manter o empreendimento ocupado a taxa de remuneração competitiva, evitando a depreciação dos edifícios. O foco dos investimentos é o longo prazo.

"É preciso proteger o ativo o tempo todo: ou você investe ou muda de posição", afirma Calciolari. Na prática, proprietários têm de modernizar os empreendimentos ou reciclar o portfólio com a venda de ativos. A comercialização dos prédios é feita também quando determinado preço é atingido. "O momento é de comprar portfólio", diz.

Os proprietários têm concedido descontos e prazos de carência de seis a oito meses - há dois anos, a carência era de três meses - para início do pagamento do aluguel pelas empresas ocupantes, mas não "allowance" (subsídios aos inquilinos para despesas com mudança e adaptação do imóvel).

Calciolari conta que o período de 2010 a 2014 foi muito favorável a proprietários de prédios comerciais e que os donos do Cenesp aproveitaram para se capitalizar para modernizá-lo.

A Panamby tem cerca de um terço de participação do Cenesp e é responsável pela administração. O empreendimento tem 30 proprietários. Entre os demais, estão o fundo de investimento imobiliário (FII) Cenesp - administrado pelo BTG Pactual -, a Mapfre Seguros Gerais, a Marsh  Corretora de Seguros, a Fundação Bunge, o CSHG Real Estate, a Fundação Petrobras de Seguridade Social (Petros), a Funcesp  (Fundação Cesp) e o Citi Brasil Comércio e Participações.

O empreendimento possui ainda 185 mil metros quadrados de áreas verdes.

Para a Panamby, o Cenesp representa 20% do negócio imobiliário. No setor, a empresa faz também desenvolvimento imobiliário de loteamentos, galpões e residencial. O Valor Geral de Vendas (VGV) potencial do banco de terrenos não é divulgado. Recentemente, a Panamby lançou projeto residencial com VGV de R$ 20 milhões em Campinas. Outro empreendimento residencial tinha sido apresentado ao mercado em 2008.

Em escritórios comerciais, a Panamby atua apenas na cidade de São Paulo, com empreendimentos dos padrões A e B, e, em shopping centers, no interior do Estado. A vacância de escritórios da empresa está concentrada no Cenesp.

Conforme Calciolari, a expectativa é que a maior parte dos projetos seja lançada a partir de 2020, considerando-se os prazos necessários para a obtenção de licenças. Não se trata, segundo o executivo, de postergação de planos devido à piora das condições da economia e do mercado imobiliário.

Calciolari - que atuou na Gafisa por 14 anos, três deles como presidente - avalia que o mercado imobiliário continuará difícil pelos próximos dois anos. Ao final desse prazo, começará novo ciclo de ocupação no segmento de escritórios. Até lá, o presidente da Panamby diz esperar que não haja aumentos de vacância e que novas quedas de preços de locação - se houver - serão marginais. No segmento residencial para média renda, a melhora ocorrerá quando houver reversão dos indicadores de emprego e de confiança, segundo ele.